湖南 - 美地 · 公元

案例類型:住宅
服務內容:營銷策劃代理、商業運營
開 發 商邵陽市美地置業有限公司
本項目位于邵陽市大祥區紅旗路,北臨紅旗路,東依九井灣路,南側和西側分別為青云街與青云支巷。由地下三層及地上六層商業裙樓加一棟公寓及一棟住宅組成。項目總占地面積10665㎡,總建筑面積86200㎡。其中住宅面積23000㎡、公寓13900㎡、商業面積24000㎡及公共配套面積,為涵蓋住宅、辦公、公寓、商業、娛樂休閑于一體的高端都市綜合體項目。

項目需要解決的核心問題:

  1、項目區位優越,但容積率過高,可規劃的商業產品形態有限,住宅產品多為“安置還建”規劃難度較高,如何在保證現金流的情況下實現住宅和商業價值最大化?
       2、如何在多個占據先面世優勢的同類醒目競爭中突圍,市場容量存在嚴重“供大于求”的局面中迅速完成物業銷售目標。
       3、商業的發展方向及商業規模(持有型商業及銷售型商業)的判定


解決問題的核心操作思路:

  1、產品規劃方面因地塊規模的限制性原因,規劃為商業裙樓加住宅塔樓;考慮銷售、運營的因素,項目銷售以商業裙小盒子布局+住宅高端寫字樓為項目主銷售點,商業靠外側臨街商鋪盡量舒展,內鋪以劃分小區塊“小盒子”,住宅以高端寫字樓為賣點。
  2、商業定位方向需異于區域內其他項目,定位為“小而精”的“體驗式購物公園”,兼具有購物休閑、美食娛樂體驗式為商業發展方向;綜合商業環境、消費群資源、客流總量及運營狀況等條件,項目具備規劃以家庭型方向為主導的運營基礎;同時從市場案例、區域未來發展、消費群支撐等角度來看,本案營銷定位規劃大規模大體量“購物中心”式商業難度較大,建議本案在商業定位上融“體驗式購物”主題,打造“小而精”的高端”體驗式購物中心的休閑娛樂型商業。
  3、針對邵陽市區消費投資習慣、周邊競盤產品特性結合自身項目特點,商業產品根據不同樓層不同時間點推出切合市場的銷售經營模式,達到項目利益最大化與快速銷售。


項目整體評價:

  鑒于對項目周邊項目環境、目標消費群及自身條件的分析,通過產品定位、營銷宣傳、產品包裝等拉高形象構建項目高價值體系,保證項目高銷售價格的實現及整體項目品質性的保證。

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